Căn nhà phố của ông Hùng có địa thế tốt tại quận 1, TP HCM, thông thoáng với mặt tiền 8m. Trên khuôn viên đất 160m2, diện tích sàn xây dựng khoảng 1.000m2 được ông bố trí 24 phòng đủ kích cỡ 40-65m2 mỗi căn. Chi phí đất 24 tỷ đồng (150 triệu đồng mỗi m2) trong khi chi phí xây dựng và nội thất lên đến 22,5 tỷ đồng.

Giải thích về khoản tiền hoàn thiện căn nhà phố lên đến hàng chục tỷ đồng, ông Hùng cho hay, vì nội thất cao cấp đa phần là hàng ngoại nhập, có những hạng mục gia công tinh xảo, cầu kỳ nên chi phí trang trí rất đắt đỏ. Đơn cử như tủ, bàn, ghế làm bằng gỗ lim, ông còn thuê nghệ nhân dát hoa văn tinh xảo cho thêm phần sang trọng. Khi được hỏi vì sao lại tốn kém nhiều tiền vào khâu hoàn thiện, ông Hùng cho hay, vì muốn làm nhà vừa để kinh doanh, vừa là tài sản để đời, xứng tầm với giá trị của khu đất.

Tuy nhiên, dù có vị trí đắc địa, dịch vụ, tiện ích đầy đủ, phản ứng của thị trường với loại hình căn hộ dịch vụ mini này không khả quan. Giá phòng 800-1.300 USD một tháng bị chê quá đắt và có đến 50% lượng phòng bị trống. “Nhiều người cho rằng vấn đề nằm ở giá cả nhưng tôi không nghĩ vậy. Tôi đã đầu tư phân khúc cao cấp với sản phẩm chất lượng cao, mang lại giá trị khác biệt thì không thể cho thuê rẻ được”, ông Hùng giải thích.

Đầu tư khiêm tốn hơn, bà Đào dành 20 tỷ đồng (xấp xỉ một triệu USD) mua 6 căn chung cư tại Bãi Sau, Vũng Tàu, làm nội thất đẹp. Bà bố trí các tiện ích đi kèm như căn hộ dịch vụ với giá 1.000-1.200 USD một căn mỗi tháng, song hiệu quả cho thuê vẫn thấp. Nhà đầu tư này cho hay các căn hộ chỉ có khách ngắn ngày và nguồn khách cũng bị gián đoạn. “Tôi nghĩ đơn giản cứ gần biển sẽ dễ khai thác nhưng rốt cuộc tiếp cận được khách thuê không phải dễ”, bà Đào trình bày.

Thị trường TP HCM đang xuất hiện rất nhiều loại hình bất động sản cho thuê song không phải suất đầu tư nào cũng thành công. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trường hợp của chị An đầu tư 15 tỷ đồng vào ngôi nhà phố hẻm xe hơi Trần Quang Khải, quận 1 để làm căn hộ dịch vụ cũng trên bờ vực thất bại. Quy mô dự án một trệt, 3 lầu và một sân thượng với 7 căn hộ dịch vụ mini. Phòng ốc được thiết kế theo gu hộ gia đình nhỏ và người độc thân, nội thất cổ điển. Thế nhưng, dù giá khá mềm, 350-400 USD một căn mỗi tháng, song chị An không tiếp cận được khách ngoại để cho thuê. “Tôi không biết cách đưa sản phẩm tới nhóm khách nước ngoài và bị môi giới chê là thiết kế rườm rà không hợp với Tây. Trong khi đó, khách Việt chỉ trả 4-5 triệu đồng một phòng thì lại quá rẻ, không cho thuê được”, chị An tiết lộ.

Đánh giá về những nhà đầu tư làm căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng ế ẩm, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận xét: “Thị trường có khá nhiều trường hợp làm bất động sản tiêu dùng nhưng lại ngẫu hứng theo sở thích cá nhân mà không toan tính, phát triển sản phẩm theo hướng phục vụ người thuê”.

Chuyên gia này phân tích, trường hợp của ông Hùng dành suất đầu tư căn hộ dịch vụ quá lớn đến mức không cần thiết và lãng phí. Sản phẩm tuy cao cấp nhưng giá lại đắt đỏ ở ngưỡng bị cạnh tranh trực tiếp từ những căn hộ cao cấp đồng giá, có diện tích lớn hơn, tiện ích hoàn hảo hơn. Với bà Đào chỉ chăm chút sản phẩm nhưng thiếu khảo sát nguồn cầu và marketing chưa tới còn chị An sai từ khâu thiết kế phòng.

“Các nhà đầu tư này chỉ quan tâm đến việc tạo dựng bất động sản thật hoành tráng, có giá trị làm tài sản để đời theo cái tôi cá nhân và chưa quan tâm khách hàng thật sự gồm những ai. Vì vậy, sản phẩm thường không được thị trường chấp nhận”, ông nói.

Quan điểm của ông Quang, thị trường căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ dành cho người nước ngoài thuê tại TP HCM đang chia thành nhiều xu hướng đầu tư đa dạng. Xu hướng thứ nhất là những người đi thuê bất động sản về rồi bố trí cho thuê lại. Họ có nghiệp vụ cao, am hiểu thị trường, nắm bắt rất rõ cung – cầu, thậm chí có dữ liệu khách hàng rất lớn nên kinh doanh hiệu quả.

Xu hướng thứ hai là những người có dòng vốn nhàn rỗi lớn, muốn chuyển hóa tiền thành tài sản cụ thể để phòng thủ sẽ chọn mua đất, xây dựng nhiều loại bất động sản để cho thuê, trong đó có căn hộ dịch vụ mini. Lúc này khai thác căn hộ dịch vụ chỉ là mục tiêu thứ yếu nên họ chẳng mấy quan tâm sẽ vận hành dự án như thế nào. Nhóm nhà đầu tư này nếu giao cho các công ty quản lý môi giới tư vấn ngay từ đầu sẽ kinh doanh tạm ổn, nếu để họ tự khai thác thường kém hiệu quả vì không chuyên nghiệp.

Để đầu tư căn hộ dịch vụ mini cho người nước ngoài thuê hiệu quả, theo ông Quang, cần nắm một số quy tắc cơ bản. Đó là vị trí kết nối thuận tiện với khu trung tâm. Phòng ốc không cần quá sang trọng, giá cả ở ngưỡng hợp lý, không gian yên tĩnh, sạch sẽ, thái độ phục vụ thân thiện, điện, nước, wifi tốt. Yếu tố quyết định thành bại là phải tiếp cận được cộng đồng khách ngoại và mở rộng dữ liệu nguồn cầu này để duy trì tỷ lệ lấp đầy.

“Cần toan tính kỹ khi đầu tư các mô hình bất động sản cho thuê giai đoạn 2016-2017 vì 12 tháng tới nguồn cung hàng hóa được bàn giao ra thị trường sẽ lớn dần, cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê càng rất khốc liệt”, ông Quang khuyến cáo.

Giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng đã bao gồm tiền nhà và phí quản lý, khách chỉ phải trả thêm tiền điện, nước, giữ xe theo giá quy định của nhà nước. Đối với hộ gia đình, số người tối thiểu được phép cư ngụ là 3 thành viên (bố, mẹ và một con nhỏ) trong khi nếu là khách ở ghép không được vượt quá 2 người mỗi căn.

Đây là dự án chung cư mini cho thuê đầu tiên được đầu tư bài bản tại TP HCM. Trước đó các chung cư diện tích nhỏ có số lượng hạn chế, doanh nghiệp chỉ bán sản phẩm chứ không khai thác cho thuê. Hiện các dự án nhà cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố được phát triển theo hình thức khu lưu trú (nhà ở tập trung), mỗi phòng có 8-16 người. Riêng các phòng trọ cho thuê hình thành tự phát quy mô mỗi cụm khoảng 5-20 căn, không quản lý số người sống mỗi phòng.

Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa, chủ đầu tư dự án này cho biết trước mắt, doanh nghiệp đưa ra thị trường 125 sản phẩm để thăm dò phản ứng của khách hàng. “Nếu được đón nhận, chúng tôi sẽ phát triển 1.900 căn”, ông nói.

Khách hàng dự án nhắm đến là những cặp vợ chồng trẻ có thu nhập khiêm tốn, giới công nhân, văn phòng. Cơ sở để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư là nguồn cầu trên thị trường còn lớn. Riêng quận Bình Tân có khoảng 300.000 dân nhập cư lao động phổ thông hoặc làm công nhân trong các nhà máy, xí nghiệp trên địa bàn. Trong khi đó, nếu tính toàn thành phố có không dưới 3 triệu dân nhập cư lao động phổ thông. Những người này rất cần một căn hộ nhỏ, tiện nghi, giá vừa túi tiền để an cư.

Phân khúc nhà cho thuê diện tích nhỏ giá rẻ trên thị trường dao động từ 600.000 đồng đến 1,5 triệu đồng mỗi căn, tuy nhiên cách thiết kế theo kiểu cũ, khá bất tiện và xập xệ. “Do đó, tôi có niềm tin các căn hộ mini cho thuê giá rẻ được đầu tư hiện đại hơn sẽ có nhiều tiềm năng phát triển”, ông Nghĩa cho hay.

Đơn vị này vừa công bố 3 cung đường “bất động sản vàng” tại quận Phú Nhuận có giá trị thương mại cao nằm gần khu trung tâm quận 1, TP HCM. Đây là một hiện tượng trong thị trường bất động sản tại địa bàn này.

Theo đó, tuyến đường Nguyễn Văn Trỗi đi qua địa bàn 2 quận Phú Nhuận và Tân Bình là cung đường ngoại giao nối liền sân bay Tân Sơn Nhất với quận 1 có giá đất mặt tiền trung bình 280 triệu đồng mỗi m2. Tuyến phố này xuất hiện dày đặc các gian hàng trưng bày sản phẩm và cao ốc văn phòng nên được mệnh danh là cung đường của “buiding office và show room”.

Giá đất mặt tiền 3 cung đường bất động sản vàng tại Phú Nhuận có giá trị thương mại cao. Ảnh chụp màn hình

Trong khi đó, khu vực Phan Xích Long là thiên đường của các chuỗi ẩm thực F&B quốc tế và thuần Việt, cũng là phố ngân hàng (nhiều phòng giao dịch ngân hàng có mặt tại đây) có giá đất mặt tiền dao động ở ngưỡng 200-220 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó, tuyến đường Lê Văn Sỹ cũng được mệnh danh là cung đường bất động sản vàng của quận Phú Nhuận có giá đất mặt tiền trung bình 120 triệu đồng mỗi m2. Tuyến phố này ngập tràn shop thương mại đủ mọi ngành nghề: thời trang, mỹ phẩm.

Phố Nguyễn Văn Trỗi dày đặc các tòa nhà văn phòng và show room trưng bày hàng hóa xuất hiện trên tuyến đường ngoại giao nối từ sân bay Tân Sơn Nhất với quận 1, TP HCM. Ảnh: Vũ Lê

Đơn vị này đánh giá, từ quận Phú Nhuận có thể di chuyển khắp các khu vực khác và di chuyển vào trung tâm thành phố, nên Phú Nhuận thường được chọn là nơi để đặt văn phòng kết hợp với nhà ở. Một số nhà đầu tư lựa chọn hình thức mua các thửa đất lớn rồi chia nhỏ để xây dựng với diện tích đất 35-45m2 kết cấu một trệt, một lửng, 2 lầu và sân thượng, sau đó bán lại với tầm giá 4,5-5,5 tỷ đồng.

Nghiên cứu của Propzy, nếu có 2 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể giải được bài toán mua nhà phố với nhiều loại diện tích khác nhau tùy vị trí. Tại quận Phú Nhuận với 2 tỷ đồng có thể mua được nhà 25-30 m2. Trong khi đó, tại quận Gò Vấp, 2 tỷ đồng có thể đầu tư căn nhà phố 40-50 m2. Nếu chịu khó di chuyển ra xa hơn đến quận 12, số tiền này có thể mua được nhà 70-100 m2.

Nếu vẫn muốn tìm một địa chỉ ở Phú Nhuận với tầm tiền từ 1,2 tỷ đến dưới 2 tỷ đồng, vẫn còn một số lượng nhà phố diện tích nhỏ tập trung ở các khu vực dọc tuyến đường sắt Bắc Nam.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong quý I vừa qua, toàn TP HCM chỉ có thêm 4 dự án nhà phố, biệt thự chào bán mới, cung cấp cho thị trường 635 căn. Các dự án này nằm rải rác tại quận 2, 9, Bình Chánh và Thủ Đức.

Xét trên toàn thị trường, quận 2 và 9 đang là khu vực tập trung nhiều sản phẩm nhà phố, biệt thự nhất, với tổng nguồn cung tại hai quận là hơn 6.500 căn. Riêng các khu vực dân cư hiện hữu ổn định như quận 1, 3, 10, Phú Nhuận và Tân Bình rất hiếm sản phẩm nhà phố, biệt thự trong dự án.

Ông Stephen Wyatt – Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá thị trường nhà phố, biệt thự tại TP HCM đang khan hiếm nguồn cung, kể cả sơ cấp và thứ cấp nếu xét trên mối tương quan giữa số lượng sản phẩm có sẵn trên tổng dân số. Theo số liệu của hãng tư vấn này, tính đến quý I/2015, toàn thành phố chi mới có khoảng 15.800 căn biệt thự, nhà phố được bán ra.

“Sự khan hiếm nguồn cung diễn ra ở hầu hết TP HCM, chủ yếu do hạn chế về quỹ đất ở các quận lân cận trung tâm thành phố. Trong khi, các giao dịch đất nền vẫn diễn ra mạnh mẽ ở các quận ngoại thành khiến cho các nhà đầu tư chưa mặn mà với việc phát triển nhà phố, biệt thự xây sẵn tại đây”, ông Stephen nhận định.

Còn bà Đặng Phương Hằng – Tổng giám đốc CBRE Việt Nam nhìn nhận việc khan hiếm nhà phố, biệt thự dù thị trường liên tục có thêm sản phẩm mới còn đến từ tâm lý thích mua sản phẩm gắn liền với đất của người dân.

“Thị trường nhà phố, biệt thự trong dự án tại TP HCM luôn được săn đón ngay cả khi chưa triển khai”, bà Hằng đánh giá.

Nguồn cung hạn chế đã đẩy giá chào bán tăng mạnh trên cả thị trường thứ cấp và sơ cấp. Khảo sát của JLL ghi nhận quý vừa qua mức tăng giá trung bình 5-7% đối với các căn biệt thự, nhà phố có giá dưới 5 tỷ đồng. Riêng các sản phẩm có mức giá cao hơn ghi nhận mức tăng khiêm tốn hơn, khoảng 1-2% theo quý.

Đáng chú ý, quận 2 và Gò Vấp ghi nhận mức tăng giá kỷ lục trên thị trường thứ cấp, theo số liệu của CBRE. Cụ thể, giá nhà phố, biệt thự tại hai khu vực này tăng đến 80-150% theo năm, trong khi quận 7, Bình Thạnh và Nhà Bè có mức tăng chỉ 5-10% mỗi năm.

Việc quận 2 dẫn đầu về đà tăng giá trên thị trường là điều dễ hiểu, vì giá đất tại khu vực này liên tục đi lên trong thời gian gần đây. Tính đến cuối năm 2017, quận 2 đang chiếm 36% nguồn cung chào bán mới, tỷ lệ giao dịch thành công là 75%, cao hơn 7% so với trung bình 3 năm trước.

Riêng sự góp mặt của Gò Vấp trong danh sách khu vực có giá bán nhà phố, biệt thự tăng cao nhất theo năm, theo các chuyên gia, là do khu vực này đã hình thành dân cư ổn định và rất hiếm quỹ đất để phát triển dự án mới. Hơn nữa, một loạt các công trình mới dần hoàn thiện sẽ mang đến diện mạo tiện ích mới cho khu vực. Trong đó, có thể kể đến trung tâm thương mại Lotte Mart, các trung tâm thương mại – dịch vụ – hội nghị – tiệc cưới…

“Giá thị trường nhà đất ở Gò Vấp đang ngày càng gia tăng, không chỉ đến từ hạ tầng giao thông, mà còn từ định hướng phát triển đô thị về phía Bắc – Tây Bắc của thành phố”, đại diện Công ty Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland) chia sẻ.

Có quy mô lên đến 27 ha, Cityland Park Hills bao gồm gần 2.000 sản phẩm căn hộ, biệt thự, nhà phố, quy hoạch đồng bộ thiết kế Châu Âu tân cổ điển.

Hiện nhà đầu tư này có một dự án tại trung tâm dịch vụ, thương mại sầm uất của quận Gò Vấp – khu đô thị Cityland Park Hills. Dự án có quy mô lên đến 27 ha với gần 2.000 sản phẩm căn hộ, biệt thự, nhà phố, quy hoạch đồng bộ thiết kế châu Âu tân cổ điển.

Giá chào bán các sản phẩm nhà phố, biệt thự trong dự án đang gia tăng hàng ngày trên thị trường tự do. Đà tăng này dự báo sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, khi Cityland Park Hills hoàn thiện và đưa vào sử dụng nhiều công trình tiện ích nội khu trong năm 2019. Điển hình là các công trình điểm nhấn như công viên quảng trường với diện tích 2ha, đường kết nối Phan Văn Trị và Nguyễn Văn Lượng có lộ giới 30m, trường mầm non và trường học liên cấp quốc tế, trung tâm chăm sóc sức khỏe…