Bên cạnh các phân khúc như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản thương mại và bất động sản văn phòng, bất động sản nhà ở (căn hộ, biệt thự, nhà liền kề) đang trải qua một giai đoạn thực sự khó khăn. Nguồn cung sơ cấp duy trì ở mức thấp, sự tự tin của các chủ đầu tư giảm, dẫn đến việc ra mắt các dự án mới bị hoãn lại. Mặc dù vậy, triển vọng về thị trường này đang có nhiều dấu hiệu tích cực, và dịch bệnh cũng đã để lại những bài học giá trị cho những nhà đầu tư bất động sản cho những kế hoạch trong tương lai.

Trong Quý 3/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 3.000 căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm -18% theo quý và -70% theo năm. Trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Nguồn cung mới đạt khoảng 350 căn đến từ một dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, giảm -78% theo quý và -95% theo năm. Hạng C dẫn đầu nguồn cung mới với 87%.

Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của Q3/2021 ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400 căn, giảm -70% theo quý và -94% theo năm, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt 14%, giảm -23 điểm phần trăm theo quý và -58 điểm phần trăm theo năm. Hạng C dẫn đầu lượng giao dịch với 81% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 21%. Lượng giao dịch từ nguồn cung mới đạt 47% tổng lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 55%

Đánh giá về những tác động của đại dịch Covid-19 lên phân khúc bất động sản nhà ở, TS Sử Ngọc Khương nhận định “Trên bình diện vĩ mô, chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy một số những mặt tích cực mà đại dịch có thể mang tới. Tại Việt Nam, các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Hà Nội có mật độ quy hoạch hoá cao, vì vậy khi dịch bệnh bùng phát thì tốc độ lây lan rất nhanh, ảnh hưởng sâu sắc tới đời sống hàng ngày. Do đó, về mặt tích cực thì sau đại dịch các nhà quy hoạch đô thị sẽ có cơ hội nhìn lại cách phát triển quy hoạch thế nào là hiệu quả nhất. Các đô thị lớn ở các nước có quy hoạch các thành phố cách xa nhau trên thế giới, giữa các thành phố là rừng hoặc các khu đất trống thì tốc độ lây truyền dịch bệnh của rất thấp. Còn các nước ở khu vực Châu Á – Thái Bình Dương như Indonesia, Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản và Việt Nam có mật độ dân số cao ở khu vực đô thị thì khi dịch bệnh diễn ra tốc độ lây truyền rất lớn. Mặt tích cực thứ hai là qua dịch bệnh này các nhà hoạch định kinh tế nói chung, các nhà phát triển bất động sản nói riêng sẽ có cơ hội nhìn nhận lại chiến lược chung dài hạn. Vi bất cứ chu kì hoạt động kinh tế nào cũng có suy và thịnh và suy có thể vì khủng hoảng kinh tế, chiến tranh, dịch bệnh… Đặc biệt dịch bệnh sẽ là một trong những điều mà các nhà hoạch định kinh tế đặc biệt là ở tầm quốc gia cần xem xét cho định hướng phát triển của các ngành kinh tế khi có sự cố xảy ra. Riêng đối với những nhà phát triển bất động sản thì đây là bài học để họ cân nhắc, nhìn lại trong những trường hợp bất khả kháng xảy ra thì sức đề kháng của mình ở đâu và cần làm như thế nào để tránh tình trạng kiệt quệ, khó có thể vực dậy được. Những tập đoàn lớn trên thế giới, họ thành lập cả trăm năm về bất động sản, về điện – điện tử,… hay những công ty Nhật Bản họ có những thăng trầm chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh nhưng họ vẫn vượt qua được. Tuy nhiên, đối với các doanh nghiệp Việt Nam trong thời gian Covid-19 vừa qua có những doanh nghiệp phá sản và không bao giờ vực dậy lại được. Đây là bài học rất tốt dành cho các nhà làm chính sách cũng như các nhà kinh doanh và đặc biệt là bất động sản xem lại chiến lược dài hạn của mình.”

Về triển vọng phân khúc nhà ở thương mại, theo báo cáo thị trường mới nhất, đến năm 2024, nguồn cung được dự đoán sẽ có khoảng 120.000 căn hộ từ 119 dự án, chủ yếu là các căn hộ Hạng B chiếm 48%. Thành phố Thủ Đức dẫn đầu với 44% nguồn cung tương lai. Dự kiến trong Q4/2021, có khoảng 7.000 căn dự kiến được chào bán ra thị trường, trong đó 90% nguồn cung tương lai đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Còn đối với phân khúc biệt thự, nhà liền kề, nguồn cung tương lai đến 2024 dự kiến đạt gần 9.600 căn/ nền. Thành phố Thủ Đức chiếm tỷ trọng lớn nhất với 32%, tiếp theo là Bình Chánh với 24% và Bình Tân với 11%. Thành phố Thủ Đức tiếp tục thu hút các dự án bất động sản nhà ở nhờ quỹ đất sẵn có, quy hoạch đô thị tốt và cơ sở hạ tầng được đầu tư. TS Khương cho biết thêm “Trong bối cảnh hiện tại, bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế Việt Nam, do vậy, sự phục hồi và phát triển của nền kinh tế của Việt Nam là điều quan trọng trước tiên. Nền kinh tế phục hồi thì khu vực bất động sản mới được có thể quay trở lại quỹ đạo. Bên cạnh đó, để các dự án bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở có thể phục hồi và phát triển một cách nhanh chóng, cần có những biện pháp tốt hơn giải quyết những khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước.”

Nhận định về việc xu hướng thay đổi giá bất động sản trong những tháng cuối năm, TS Khương cho biết “Hiện tại chúng ta đang ở tháng 10 cũng là đầu quý 4, theo tôi đánh giá từ đây đến đầu 2022 sẽ không có nhiều thay đổi lớn trong thị trường bất động sản. Việc các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch lướt sóng đẩy giá trong thị trường bất động sản trong thời gian tới cũng tương đối không khả thi, nhất là khi Việt Nam chưa hoàn toàn được kiểm soát dịch và còn những hạn chế trong mặt giao tiếp xã hội, cũng như các hoạt động kinh doanh.”

Đối với lĩnh vực đầu tư bất động sản, TS Khương chia sẻ thêm “Đối với nhóm đầu tư cá nhân, nếu nhu cầu nhà ở là bức thiết và nguồn tiền mua nhà đã có sẵn từ trước, và không phải sử dụng đòn bẩy kinh tế, theo tôi đánh giá đây là một cơ hội tốt để mua nhà, vì chúng ta đã có tích lũy trong thời gian dài vừa qua và hợp lý để chúng ta có thể an cư lạc nghiệp và đón Tết vui vẻ với một căn nhà mới. Tuy nhiên, đối với nhóm đầu tư lướt sóng hay nhóm đầu tư ngắn hạn, tôi nghĩ đây chưa phải là thời điểm thích hợp. Đối với bất động sản du lịch, bất động sản thương mại thì thực sự các nhà đầu tư nước ngoài vẫn rất thận trọng, nhưng riêng đối với bất động sản nhà ở, bất động sản văn phòng thì họ vẫn đặc biệt quan tâm. Tuy nhiên, khó khăn của các nhà đầu tư trong trường hợp này là việc sang Việt Nam để nghiên cứu thêm về thị trường do những hạn chế của chuyến bay thương mại quốc tế. Tuy nhiên, nếu các đường bay được mở lại thì các nhà đầu tư này sẽ ồ ạt sang Việt Nam để tiếp tục các hoạt động về buôn bán và sát nhập. Một năm vừa qua, mặc dù tác động Covid-19 gây ra rất lớn đối với thị trường Việt Nam đặc biệt là khu vực bất động sản, nhưng nhu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài cũng không ít hơn, thậm chí tăng đối với 3 loại bất động sản: nhà ở, văn phòng, công nghiệp.”

 

Căn nhà phố của ông Hùng có địa thế tốt tại quận 1, TP HCM, thông thoáng với mặt tiền 8m. Trên khuôn viên đất 160m2, diện tích sàn xây dựng khoảng 1.000m2 được ông bố trí 24 phòng đủ kích cỡ 40-65m2 mỗi căn. Chi phí đất 24 tỷ đồng (150 triệu đồng mỗi m2) trong khi chi phí xây dựng và nội thất lên đến 22,5 tỷ đồng.

Giải thích về khoản tiền hoàn thiện căn nhà phố lên đến hàng chục tỷ đồng, ông Hùng cho hay, vì nội thất cao cấp đa phần là hàng ngoại nhập, có những hạng mục gia công tinh xảo, cầu kỳ nên chi phí trang trí rất đắt đỏ. Đơn cử như tủ, bàn, ghế làm bằng gỗ lim, ông còn thuê nghệ nhân dát hoa văn tinh xảo cho thêm phần sang trọng. Khi được hỏi vì sao lại tốn kém nhiều tiền vào khâu hoàn thiện, ông Hùng cho hay, vì muốn làm nhà vừa để kinh doanh, vừa là tài sản để đời, xứng tầm với giá trị của khu đất.

Tuy nhiên, dù có vị trí đắc địa, dịch vụ, tiện ích đầy đủ, phản ứng của thị trường với loại hình căn hộ dịch vụ mini này không khả quan. Giá phòng 800-1.300 USD một tháng bị chê quá đắt và có đến 50% lượng phòng bị trống. “Nhiều người cho rằng vấn đề nằm ở giá cả nhưng tôi không nghĩ vậy. Tôi đã đầu tư phân khúc cao cấp với sản phẩm chất lượng cao, mang lại giá trị khác biệt thì không thể cho thuê rẻ được”, ông Hùng giải thích.

Đầu tư khiêm tốn hơn, bà Đào dành 20 tỷ đồng (xấp xỉ một triệu USD) mua 6 căn chung cư tại Bãi Sau, Vũng Tàu, làm nội thất đẹp. Bà bố trí các tiện ích đi kèm như căn hộ dịch vụ với giá 1.000-1.200 USD một căn mỗi tháng, song hiệu quả cho thuê vẫn thấp. Nhà đầu tư này cho hay các căn hộ chỉ có khách ngắn ngày và nguồn khách cũng bị gián đoạn. “Tôi nghĩ đơn giản cứ gần biển sẽ dễ khai thác nhưng rốt cuộc tiếp cận được khách thuê không phải dễ”, bà Đào trình bày.

Thị trường TP HCM đang xuất hiện rất nhiều loại hình bất động sản cho thuê song không phải suất đầu tư nào cũng thành công. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trường hợp của chị An đầu tư 15 tỷ đồng vào ngôi nhà phố hẻm xe hơi Trần Quang Khải, quận 1 để làm căn hộ dịch vụ cũng trên bờ vực thất bại. Quy mô dự án một trệt, 3 lầu và một sân thượng với 7 căn hộ dịch vụ mini. Phòng ốc được thiết kế theo gu hộ gia đình nhỏ và người độc thân, nội thất cổ điển. Thế nhưng, dù giá khá mềm, 350-400 USD một căn mỗi tháng, song chị An không tiếp cận được khách ngoại để cho thuê. “Tôi không biết cách đưa sản phẩm tới nhóm khách nước ngoài và bị môi giới chê là thiết kế rườm rà không hợp với Tây. Trong khi đó, khách Việt chỉ trả 4-5 triệu đồng một phòng thì lại quá rẻ, không cho thuê được”, chị An tiết lộ.

Đánh giá về những nhà đầu tư làm căn hộ dịch vụ cho thuê nhưng ế ẩm, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang nhận xét: “Thị trường có khá nhiều trường hợp làm bất động sản tiêu dùng nhưng lại ngẫu hứng theo sở thích cá nhân mà không toan tính, phát triển sản phẩm theo hướng phục vụ người thuê”.

Chuyên gia này phân tích, trường hợp của ông Hùng dành suất đầu tư căn hộ dịch vụ quá lớn đến mức không cần thiết và lãng phí. Sản phẩm tuy cao cấp nhưng giá lại đắt đỏ ở ngưỡng bị cạnh tranh trực tiếp từ những căn hộ cao cấp đồng giá, có diện tích lớn hơn, tiện ích hoàn hảo hơn. Với bà Đào chỉ chăm chút sản phẩm nhưng thiếu khảo sát nguồn cầu và marketing chưa tới còn chị An sai từ khâu thiết kế phòng.

“Các nhà đầu tư này chỉ quan tâm đến việc tạo dựng bất động sản thật hoành tráng, có giá trị làm tài sản để đời theo cái tôi cá nhân và chưa quan tâm khách hàng thật sự gồm những ai. Vì vậy, sản phẩm thường không được thị trường chấp nhận”, ông nói.

Quan điểm của ông Quang, thị trường căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ dành cho người nước ngoài thuê tại TP HCM đang chia thành nhiều xu hướng đầu tư đa dạng. Xu hướng thứ nhất là những người đi thuê bất động sản về rồi bố trí cho thuê lại. Họ có nghiệp vụ cao, am hiểu thị trường, nắm bắt rất rõ cung – cầu, thậm chí có dữ liệu khách hàng rất lớn nên kinh doanh hiệu quả.

Xu hướng thứ hai là những người có dòng vốn nhàn rỗi lớn, muốn chuyển hóa tiền thành tài sản cụ thể để phòng thủ sẽ chọn mua đất, xây dựng nhiều loại bất động sản để cho thuê, trong đó có căn hộ dịch vụ mini. Lúc này khai thác căn hộ dịch vụ chỉ là mục tiêu thứ yếu nên họ chẳng mấy quan tâm sẽ vận hành dự án như thế nào. Nhóm nhà đầu tư này nếu giao cho các công ty quản lý môi giới tư vấn ngay từ đầu sẽ kinh doanh tạm ổn, nếu để họ tự khai thác thường kém hiệu quả vì không chuyên nghiệp.

Để đầu tư căn hộ dịch vụ mini cho người nước ngoài thuê hiệu quả, theo ông Quang, cần nắm một số quy tắc cơ bản. Đó là vị trí kết nối thuận tiện với khu trung tâm. Phòng ốc không cần quá sang trọng, giá cả ở ngưỡng hợp lý, không gian yên tĩnh, sạch sẽ, thái độ phục vụ thân thiện, điện, nước, wifi tốt. Yếu tố quyết định thành bại là phải tiếp cận được cộng đồng khách ngoại và mở rộng dữ liệu nguồn cầu này để duy trì tỷ lệ lấp đầy.

“Cần toan tính kỹ khi đầu tư các mô hình bất động sản cho thuê giai đoạn 2016-2017 vì 12 tháng tới nguồn cung hàng hóa được bàn giao ra thị trường sẽ lớn dần, cạnh tranh giữa các chủng loại nhà cho thuê càng rất khốc liệt”, ông Quang khuyến cáo.

Giá thuê 1,5 triệu đồng mỗi tháng đã bao gồm tiền nhà và phí quản lý, khách chỉ phải trả thêm tiền điện, nước, giữ xe theo giá quy định của nhà nước. Đối với hộ gia đình, số người tối thiểu được phép cư ngụ là 3 thành viên (bố, mẹ và một con nhỏ) trong khi nếu là khách ở ghép không được vượt quá 2 người mỗi căn.

Đây là dự án chung cư mini cho thuê đầu tiên được đầu tư bài bản tại TP HCM. Trước đó các chung cư diện tích nhỏ có số lượng hạn chế, doanh nghiệp chỉ bán sản phẩm chứ không khai thác cho thuê. Hiện các dự án nhà cho thuê giá rẻ trên địa bàn thành phố được phát triển theo hình thức khu lưu trú (nhà ở tập trung), mỗi phòng có 8-16 người. Riêng các phòng trọ cho thuê hình thành tự phát quy mô mỗi cụm khoảng 5-20 căn, không quản lý số người sống mỗi phòng.

Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa, chủ đầu tư dự án này cho biết trước mắt, doanh nghiệp đưa ra thị trường 125 sản phẩm để thăm dò phản ứng của khách hàng. “Nếu được đón nhận, chúng tôi sẽ phát triển 1.900 căn”, ông nói.

Khách hàng dự án nhắm đến là những cặp vợ chồng trẻ có thu nhập khiêm tốn, giới công nhân, văn phòng. Cơ sở để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư là nguồn cầu trên thị trường còn lớn. Riêng quận Bình Tân có khoảng 300.000 dân nhập cư lao động phổ thông hoặc làm công nhân trong các nhà máy, xí nghiệp trên địa bàn. Trong khi đó, nếu tính toàn thành phố có không dưới 3 triệu dân nhập cư lao động phổ thông. Những người này rất cần một căn hộ nhỏ, tiện nghi, giá vừa túi tiền để an cư.

Phân khúc nhà cho thuê diện tích nhỏ giá rẻ trên thị trường dao động từ 600.000 đồng đến 1,5 triệu đồng mỗi căn, tuy nhiên cách thiết kế theo kiểu cũ, khá bất tiện và xập xệ. “Do đó, tôi có niềm tin các căn hộ mini cho thuê giá rẻ được đầu tư hiện đại hơn sẽ có nhiều tiềm năng phát triển”, ông Nghĩa cho hay.