Việc phân hạng nhà chung cư được thực hiện nhằm mục đích xác định giá trị của nhà chung cư trong việc quản lý và giao dịch trên thị trường. Pháp luật Việt Nam quy định căn hộ chung cư được phân thành hạng A, B và C. Cụ thể hơn, tiêu chí phân hạng như thế nào, mời bạn đọc bài viết dưới đây
1. Cơ sở pháp lý về phân hạng nhà chung cư
– Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
– Thông tư 31/2016/BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ Xây Dựng về việc Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.
2. Nhà chung cư là gì?
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Luật nhà ở 2014:
“Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.”
3. Mục đích phân hạng nhà chung cư là gì?
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD thì mục đích, yêu cầu của việc phân hạng chung cư là:
“Điều 3. Mục đích và yêu cầu của việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư”
1. Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.
2. Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu sau đây:
a) Có đề nghị của tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư này.
b) Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng).
c) Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan.
d) Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng.
đ) Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
4. các hạng nhà chung cư tại việt nam và tiêu chí phân hạng cụ thể?
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, nhà chung cư được phân thành ba hạng là: Hạng A, Hạng B và Hạng C. Việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí sau đây:
- Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc.
- Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật.
- Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội.
- Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành
4.1 nhà chung cư hạng a
Để được xếp vào chung cư hạng A, nhà chung cư phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí sau:
I. Quy hoạch – Kiến trúc
| Vị trí | Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km. |
| Mật độ xây dựng | Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45% |
| Sảnh căn hộ | Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách. |
| Hành lang | Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.. |
| Diện tích căn hộ | Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35 m2. Tính theo công thức: TDtCh /TsPn ≥ 35 m2 Trong đó: + TDtCh là Tổng diện tích sử dụng các căn hộ + TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ. |
| Phòng vệ sinh | Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: TsPwc/TsPn ≥ 0.7 Trong đó: + TsPwc là tông số phòng vệ sinh các căn hộ. + TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ. |
| Thang máy | Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤40). |
| Chỗ để xe | Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che) |
II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật
| Cấp điện | Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà. |
| Cấp nước | Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tỏng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày – đêm trong 2 ngày) |
| Thông tin liên lạc | Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ. |
| Phòng cháy chữa cháy | Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ |
III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội
| Thương mại | Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km. |
| Thể thao | Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, dân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m. |
| Sân chơi | Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kinh 200 m. |
| Y tế | Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0.5 km. |
| Giáo dục | Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0.5 km. |
IV. Chất lượng, quản lý, vận hành
| Chất lượng | Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao. |
| Quản lý, vận hành | Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp. |
| Bảo vệ an ninh | Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử…). |
4.2 nhà chung cư hạng B
Để được xếp vào chung cư hạng B, nhà chung cư phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí sau:
I. Quy hoạch – Kiến trúc
| Vị trí | Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 1 km. |
| Mật độ xây dựng | Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%. |
| Sảnh căn hộ | Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác |
| Hành lang | Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m |
| Diện tích căn hộ | Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiếu 30m2. Tính theo công thức: TDtCh/TsPn ≥ 30m2 Trong đó: + TDtCh: Tổng diện tích sử dụng các căn hộ + TsPn: Tổng số phòng ngủ các căn hộ |
| Phòng vệ sinh | Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥ 0.5. Tính theo công thức: TsPwc/TsPn ≥ 0.5 Trong đó: + TsPwc: Tổng số phòng vệ sinh các căn hộ + TsPn: Tổng số phòng ngủ các căn hộ |
| Thang máy | Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤ 50) |
| Chỗ để xe | Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che) |
II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật
| Cấp điện | Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà. |
| Cấp nước | Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày). |
| Thông tin, liên lạc | Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ. |
| Phòng cháy chữa cháy | Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng. |
III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội
| Thương mại | Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km. |
| Thể thao | Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác… dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m. |
| Sân chơi | Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m. |
| Y tế | Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km. |
| Giáo dục | Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km. |
IV. Chất lượng, quản lý, vận hành
| Chất lượng | Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt. |
| Quản lý, vận hành | Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp. |
| Bảo vệ an ninh | Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang. |
4.3 Nhà Chung Cư Hạng c
Để được xếp vào chung cư hạng C, nhà chung cư phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 điều 3 Thông tư 31/2016/TT-BXD nhưng không đạt đủ tiêu chí để được công nhận hạng A và hạng B
Mục đích của bài viết là để phổ biến, chia sẻ thông tin, chứ không phải vì lợi ích thương mại. Các thông tin trong bài viết dựa trên các quy định trích dẫn từ nguồn như trên và chỉ mang tính chất tham khảo. Do đó, Quý Khách hàng nên tìm lời khuyên từ chuyên gia pháp lý hoặc nhà tư vấn trước khi áp dụng thông tin vào thực tế.
Blue Diamond – Quản lý tận tâm, Nâng tầm giá trị